Đề xuất “token hóa” nhà ở xã hội

Reetechs Labs, doanh nghiệp công nghệ blockchain vừa đưa ra đề xuất gây tranh cãi: cho phép người dân mua dần quyền sở hữu nhà ở xã hội thông qua token kỹ thuật số, thậm chí tham gia “xổ số token” để chọn chủ nhân căn nhà. Ý tưởng sáng tạo này đang nhận về nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia.

Mô hình hoạt động: Mua nhà như mua cổ phiếu

Đề xuất được trình bày tại hội thảo góp ý các dự án hợp tác công-tư do Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) tổ chức gần đây. Theo đó, Reetechs Labs đề nghị thử nghiệm mô hình token hóa trong lĩnh vực nhà ở xã hội – chuyển đổi quyền sở hữu căn nhà thành các token kỹ thuật số trên nền tảng blockchain.

Cụ thể, một căn hộ xã hội sẽ được chia thành 100 token, mỗi token tương ứng 1/100 giá trị căn nhà. Người lao động không đủ vốn có thể mua một token mỗi tháng, sau 100 tháng sẽ sở hữu hoàn toàn căn hộ.

Đặc biệt hơn, doanh nghiệp còn đề xuất phương thức “xổ số token”: 100 người mua 100 token, sau đó quay số để chọn một người trúng căn nhà – tương tự cách Ấn Độ từng áp dụng xổ số khuyến khích người dân mua vé tàu chính thức.

Chuyên gia blockchain: “Sáng tạo nhưng không đơn giản”

Bà Trần Thị Kiều Diễm, CEO Orochi Network (công ty công nghệ blockchain tại TP.HCM chuyên về bảo mật và mật mã), cho rằng đề xuất này mang tính sáng tạo nhưng đầy thách thức.

“Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, bị điều chỉnh chặt chẽ về mặt pháp lý. Việc mua bán, công chứng, quyền sở hữu hiện gắn liền với sổ đỏ, sổ hồng – những giấy tờ pháp lý mà blockchain chưa thể thay thế,” bà Diễm nhấn mạnh.

Bà cũng chỉ ra hạn chế lớn: khi một căn nhà có quá nhiều người đồng sở hữu token, việc quyết định chuyển nhượng sẽ trở nên rối rắm. Đặc biệt, luật hiện nay quy định nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau khoảng 5 năm – nếu có nhiều người cùng sở hữu token, khâu chọn người được chuyển nhượng là vấn đề nan giải.

Ngoài ra, nếu xảy ra tranh chấp token hoặc bị hacker tấn công, rất khó để nhà nước giải quyết theo phương thức hiện hành.

Chủ đầu tư: “Khó khả thi trong thực tế”

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home chuyên phát triển nhà ở xã hội, cho rằng mô hình này khó khả thi.

“Người mua nhà xã hội hiện được vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và trả góp theo tháng – về bản chất cũng giống như ‘mua dần’ nhưng được hỗ trợ về mặt pháp lý,” ông Nam giải thích.

Ông cũng lo ngại nếu tất cả khách hàng đều mua token nhỏ lẻ, dòng tiền của chủ đầu tư bị chia quá nhỏ, khiến khó xoay vòng vốn để xây dựng, hoàn thiện dự án.

Về ý tưởng “xổ số”, ông Nam cho rằng không cần thiết vì các dự án nhà xã hội vốn đã có quy định bốc thăm khi số hồ sơ vượt quá nguồn cung. Nhiều dự án trước đây đã tổ chức bốc thăm theo quy trình minh bạch.

Đọc thêm:

Mạng blockchain Việt Nam ra mắt Hạ tầng Blockchain Quốc gia

DNEX ra mắt nền tảng mô phỏng giao dịch tài sản số đầu tiên tại Việt Nam

Tiềm năng có nhưng rủi ro nhiều

Ông Nguyễn An Huy, cố vấn tài chính cấp cao tại FIDT, nhìn nhận blockchain có ưu điểm minh bạch và ghi nhận lịch sử giao dịch, có thể hạn chế gian lận. Với chủ đầu tư, token hóa là cách huy động vốn xã hội hóa, giảm phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, ông Huy cảnh báo nhiều rủi ro:

Về đầu cơ: Token dễ trao đổi, do đó dễ bị đầu cơ trên thị trường thứ cấp. Nếu không kiểm soát tốt, giá token có thể bị đẩy cao, khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà.

Về công bằng: Mô hình “xổ số” tạo cảm giác bất công – người dân có thể tích lũy token nhiều năm nhưng vẫn không được chọn, trái ngược mục tiêu an sinh của chính sách nhà ở xã hội.

Về lừa đảo: Công nhân, người lao động – nhóm ít tiếp xúc công nghệ tài chính – dễ bị mạo danh, giả mạo hoặc lừa đảo.

Về tiến độ: Nếu người mua chỉ mua token dần, chủ đầu tư không có đủ vốn để triển khai xây dựng đúng tiến độ.

Ông Huy đề xuất nếu có thí điểm, nên:

• Loại bỏ mô hình “xổ số” vì đi ngược tinh thần công bằng
• Thử nghiệm mô hình tích lũy token ở quy mô nhỏ
• Gắn token với hồ sơ định danh người mua
• Cấm chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp
• Quản lý thanh toán qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc định chế tín dụng được chỉ định
• Xây dựng khuôn khổ thử nghiệm (sandbox) để kiểm soát chặt chẽ rủi ro

Bài học từ thế giới

Ở một số quốc gia, token hóa tài sản đã được thử nghiệm trong bất động sản cao cấp và thương mại. Tuy nhiên, ứng dụng vào nhà ở xã hội – lĩnh vực nhạy cảm gắn với chính sách – là thách thức lớn.

Một dự án ở châu Âu từng chia nhỏ tòa nhà căn hộ sang trọng thành token để người thu nhập thấp có thể đồng sở hữu. Nhưng khi đến giai đoạn quản lý, điều hành và sửa chữa chung, tranh chấp giữa các chủ sở hữu nhỏ lẻ nảy sinh rất dễ.

Theo dõi ngay Tiền Điện Tử để cập nhật thông tin mới nhất, các bài phân tích chuyên sâu về thị trường tiền điện tử cùng những chương trình Airdrops tiềm năng mỗi ngày.